Calculadora de gastos de compraventa de vivienda 2026
Calcula cuánto cuesta comprar una casa en España además de su precio: el impuesto de tu comunidad autónoma (ITP si es de segunda mano, IVA y AJD si es nueva), la notaría y el registro según los aranceles oficiales, y el dinero que necesitas ahorrar si pides una hipoteca del 80 %.
Tu situación (para los tipos reducidos)
Otros gastos (precio libre)
Cálculo orientativo para una compra por persona física. Los tipos reducidos exigen requisitos que la calculadora no puede comprobar (renta, patrimonio, mantener la vivienda, plazos, documentación). Notaría y registro son estimaciones con los aranceles oficiales; no incluye la cancelación de cargas ni los gastos del vendedor. Consulta tu caso con la hacienda autonómica o un asesor.
Qué gastos tiene comprar una vivienda
El precio que pactas con el vendedor no es lo único que pagas. A la firma hay que sumar impuestos y honorarios que, en conjunto, suelen ir del 6 % al 12 % del precio (menos en el País Vasco, Ceuta y Melilla). Estos son, por orden de importancia:
- ITP (vivienda de segunda mano). El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas grava la compra a un particular. Está cedido a las comunidades autónomas, que fijan el tipo: desde el 4 % de las viviendas en el País Vasco hasta el 13 % de los tramos más altos en Cataluña y Baleares. Algunas aplican un tipo único (Madrid, Galicia, Andalucía…), otras una escala por tramos (Cataluña, Aragón, Baleares, Extremadura, Castilla y León) y Asturias y la Comunitat Valenciana un tipo que depende del valor total.
- IVA y AJD (vivienda nueva). La primera venta de una vivienda por la promotora paga IVA del 10 % (artículo 91 de la Ley del IVA), o del 4 % si es vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública. En Canarias se paga IGIC: 7 % en general, con tipos del 5 % y del 3 % para vivienda habitual de hasta 200.000 € desde 2026. Además, la escritura paga Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre el 0,4 % y el 1,5 % según la comunidad.
- Notaría. Los honorarios del notario están regulados por el arancel del Real Decreto 1426/1989: una cantidad fija hasta 6.010,12 € y porcentajes decrecientes por tramos (del 4,5 por mil al 0,3 por mil), con una rebaja obligatoria del 5 %, más los folios de la escritura y las copias, y el IVA del 21 %.
- Registro de la Propiedad. Inscribir la vivienda a tu nombre también tiene arancel oficial (Real Decreto 1427/1989): escala por tramos con un mínimo de 24,04 € y un máximo de 2.181,67 €, rebaja del 5 % e IVA.
- Gestoría y tasación. La gestoría tramita el pago de impuestos y la inscripción; es opcional si no hay hipoteca y la paga el banco si la hay. La tasación es obligatoria para la hipoteca y la paga el comprador. Ninguna tiene tarifa oficial: introduce el presupuesto que te den.
Ejemplo: piso de 250.000 € en Madrid
Una pareja compra en Madrid un piso de segunda mano por 250.000 € para vivir en él, con una hipoteca del 80 % (200.000 €). Ninguno es familia numerosa ni tiene discapacidad.
- ITP: 6 % de 250.000 € = 15.000 €. Como la vivienda habitual no supera 250.000 €, Madrid bonifica el 10 % de la cuota: 13.500 €.
- Notaría de la compraventa (escala del RD 1426/1989 con la rebaja del 5 %, unos 20 folios e IVA): 570 €.
- Registro de la Propiedad (presentación e inscripción según el RD 1427/1989, con IVA): 239 €.
- Tasación para la hipoteca (precio libre, la paga el comprador): 300 €. La notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, y su AJD, los paga el banco.
- Total de gastos: 14.608 €, un 5,8 % del precio.
- Dinero que necesitas: entrada del 20 % (50.000 €) + gastos = 64.608 €.
Si el mismo piso fuera de obra nueva, en vez de ITP pagaría IVA del 10 % (25.000 €) y AJD del 0,75 % con la bonificación del 10 % de Madrid: los impuestos subirían a 26.688 € y el dinero necesario a 77.796 €. Y si la compra fuera en Cataluña, el ITP general sería de 25.000 €, pero un comprador de 35 años o menos con base imponible de hasta 36.000 € pagaría el 5 %: 12.500 €.
Tipo general del ITP en cada comunidad (2026)
Tipo de ITP que paga una vivienda de segunda mano sin ningún tipo reducido, impuestos de la vivienda nueva y cuota de ITP para un precio de 250.000 €. En 2026 la Comunitat Valenciana ha bajado su tipo general del 10 % al 9 % y el AJD del 1,5 % al 1,4 % desde el 1 de junio.
| Comunidad | ITP general (segunda mano) | Obra nueva | ITP sobre 250.000 € |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | IVA 10 % + AJD 1,2 % | 17.500 € |
| Aragón | 8 % hasta 400.000 €; 8,5 % de 400.000 € a 450.000 €; 9 % de 450.000 € a 500.000 €; 9,5 % de 500.000 € a 750.000 €; 10 % por encima (por tramos) | IVA 10 % + AJD 1,5 % | 20.000 € |
| Principado de Asturias | 8 % hasta 300.000 €; 9 % hasta 500.000 €; 10 % por encima (sobre el valor total) | IVA 10 % + AJD 1,2 % | 20.000 € |
| Illes Balears | 8 % hasta 400.000 €; 9 % de 400.000 € a 600.000 €; 10 % de 600.000 € a 1.000.000 €; 12 % de 1.000.000 € a 2.000.000 €; 13 % por encima (por tramos) | IVA 10 % + AJD 1,5 % (2 % desde 1.000.000 €) | 20.000 € |
| Canarias | 6,5 % | IGIC 7 % + AJD 1 % | 16.250 € |
| Cantabria | 9 % | IVA 10 % + AJD 1,5 % | 22.500 € |
| Castilla-La Mancha | 9 % | IVA 10 % + AJD 1,5 % | 22.500 € |
| Castilla y León | 8 % hasta 250.000 €; 10 % por encima (por tramos) | IVA 10 % + AJD 1,5 % | 20.000 € |
| Cataluña | 10 % hasta 600.000 €; 11 % de 600.000 € a 900.000 €; 12 % de 900.000 € a 1.500.000 €; 13 % por encima (por tramos) | IVA 10 % + AJD 1,5 % | 25.000 € |
| Comunitat Valenciana | 9 % hasta 1.000.000 €; 11 % por encima (sobre el valor total) | IVA 10 % + AJD 1,4 % | 22.500 € |
| Extremadura | 8 % hasta 360.000 €; 10 % de 360.000 € a 600.000 €; 11 % por encima (por tramos) | IVA 10 % + AJD 1,5 % | 20.000 € |
| Galicia | 8 % | IVA 10 % + AJD 1,5 % | 20.000 € |
| Comunidad de Madrid | 6 % | IVA 10 % + AJD 0,4 % – 0,75 % | 15.000 € |
| Región de Murcia | 7,75 % | IVA 10 % + AJD 1,5 % | 19.375 € |
| La Rioja | 7 % | IVA 10 % + AJD 1 % | 17.500 € |
| Navarra | 6 % | IVA 10 % + AJD 0,5 % | 15.000 € |
| País Vasco: Álava | 4 % (vivienda; 7 % otros inmuebles) | IVA 10 % + AJD 0,5 % | 10.000 € |
| País Vasco: Bizkaia | 4 % (vivienda; 7 % otros inmuebles) | IVA 10 % + AJD 0,5 % | 10.000 € |
| País Vasco: Gipuzkoa | 4 % (vivienda; 7 % otros inmuebles) | IVA 10 % + AJD 0,5 % | 10.000 € |
| Ceuta | 6 % con bonificación del 50 % (3 % efectivo) | IPSI (no calculado) + AJD 0,5 % con bonificación del 50 % | 7.500 € |
| Melilla | 6 % con bonificación del 50 % (3 % efectivo) | IPSI (no calculado) + AJD 0,5 % con bonificación del 50 % | 7.500 € |
Tipos reducidos: jóvenes, familias numerosas y discapacidad
Casi todas las comunidades rebajan el ITP cuando la vivienda va a ser tu residencia habitual y cumples ciertas condiciones. Las más comunes son la edad (menores de 35, 36 o 40 años según la comunidad), ser familia numerosa o tener una discapacidad, y suelen ir acompañadas de un límite de precio y, a menudo, de un límite de renta o de patrimonio. La rebaja puede ser enorme: en Castilla-La Mancha un menor de 36 años con hipoteca paga el 3 % en vez del 9 %, y en Cataluña un joven con ingresos moderados paga el 5 % en lugar del 10 %.
La calculadora aplica la rebaja más favorable de entre las que cumples según los datos que marques. Si un tipo reducido exige un límite de ingresos que no has confirmado, te muestra cuánto pagarías si lo cumples. Abre tu comunidad para ver cada tipo con sus condiciones exactas y la norma que lo regula:
Andalucía
ITP general: 7 %. AJD: 1,2 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 6 %: vivienda habitual de hasta 150.000 €
- 3,5 %: menor de 35 años, vivienda de hasta 150.000 €
- 3,5 %: persona con discapacidad (comprador o su núcleo familiar), vivienda de hasta 250.000 €
- 3,5 %: familia numerosa, vivienda de hasta 250.000 €
AJD reducido (vivienda nueva)
- 1 %: vivienda habitual de hasta 150.000 €
- 0,3 %: menor de 35 años, vivienda de hasta 150.000 €
- 0,1 %: persona con discapacidad, vivienda de hasta 250.000 €
- 0,1 %: familia numerosa, vivienda de hasta 250.000 €
Aragón
ITP general: 8 % hasta 400.000 €; 8,5 % de 400.000 € a 450.000 €; 9 % de 450.000 € a 500.000 €; 9,5 % de 500.000 € a 750.000 €; 10 % por encima (por tramos). AJD: 1,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- bonificación 12,5 %: menor de 35 años, vivienda de hasta 100.000 € (bonificación del 12,5 % de la cuota)
- bonificación 12,5 %: discapacidad igual o superior al 65 %, vivienda de hasta 100.000 € (bonificación del 12,5 %)
- bonificación 50 %: familia numerosa: bonificación del 50 % si se vende la vivienda anterior (2 años antes a 4 después), la nueva es un 10 % mayor y la renta de quienes la habitarán no supera 35.000 € (+6.000 € por hijo adicional)
AJD reducido (vivienda nueva)
- bonificación 30 %: menor de 35 años, vivienda de hasta 100.000 € (bonificación del 30 %)
- bonificación 30 %: discapacidad del 65 % o más, vivienda de hasta 100.000 € (bonificación del 30 %)
- bonificación 60 %: familia numerosa con los mismos requisitos que en ITP (bonificación del 60 %)
Principado de Asturias
ITP general: 8 % hasta 300.000 €; 9 % hasta 500.000 €; 10 % por encima (sobre el valor total). AJD: 1,2 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 4 % hasta 150.000 €; 6 % por encima (sobre el valor total): hasta 35 años: 4 % si la vivienda vale hasta 150.000 €, 6 % si vale más
- 4 % hasta 150.000 €; 6 % por encima (sobre el valor total): familia numerosa: 4 % hasta 150.000 €, 6 % por encima
Illes Balears
ITP general: 8 % hasta 400.000 €; 9 % de 400.000 € a 600.000 €; 10 % de 600.000 € a 1.000.000 €; 12 % de 1.000.000 € a 2.000.000 €; 13 % por encima (por tramos). AJD: 1,5 % (2 % desde 1.000.000 €).
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 4 %: vivienda habitual de hasta 270.151,20 € sin otra vivienda en propiedad
- 2 %: menor de 36 años, primera vivienda de hasta 270.151,20 €
- 2 %: familia numerosa, vivienda de hasta 350.000 €: 2 % sobre los primeros 270.151,20 € y 8 % sobre el resto
- 0 %: menor de 30 años: bonificación del 100 % si es la primera vivienda (hasta 270.151,20 €), resides en Baleares desde hace 3 años y la hipoteca es de al menos el 60 % de la tasación
- 0 %: discapacidad del 33 % o más: bonificación del 100 % con los mismos requisitos (primera vivienda, 3 años de residencia, hipoteca ≥ 60 %)
AJD reducido (vivienda nueva)
- 1 %: primera vivienda habitual de hasta 270.151,20 €
- 0,5 %: menor de 36 años, primera vivienda de hasta 270.151,20 € (desde el 14-6-2026)
- 0 %: menor de 30 años: bonificación del 100 % (mismos requisitos que en ITP)
- 0 %: discapacidad del 33 % o más: bonificación del 100 % (mismos requisitos que en ITP)
Canarias
ITP general: 6,5 %. AJD: 1 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 5 %: vivienda habitual de hasta 200.000 € sin otra vivienda en propiedad
- 5 % + bonificación 20 %: 40 años o menos, primera vivienda de hasta 200.000 € y renta de hasta 46.455 € (+6.825 € por persona a cargo): 5 % con bonificación del 20 %
- 1 %: familia numerosa con renta de hasta 46.455 € (+18.200 € por hijo adicional)
- 1 %: discapacidad del 65 % o más con renta de hasta 46.455 € (+6.825 € por persona a cargo)
IGIC de la vivienda nueva
- 5 %: IGIC 5 %: vivienda habitual de hasta 200.000 € sin otra vivienda
- 3 %: IGIC 3 %: 40 años o menos, vivienda de hasta 200.000 €
- 3 %: IGIC 3 %: familia numerosa, vivienda de hasta 300.000 € (400.000 € en categoría especial)
- 3 %: IGIC 3 %: discapacidad del 65 % o más, vivienda de hasta 200.000 €
- 3 %: IGIC 3 %: renta familiar de hasta 46.455 € (+15.315 € en conjunta), vivienda de hasta 200.000 €
AJD reducido (vivienda nueva)
- 0,4 %: 40 años o menos con los requisitos de la bonificación del ITP para jóvenes
- 0,4 %: familia numerosa con los requisitos del tipo del 1 % de ITP
- 0,4 %: discapacidad del 65 % o más con los requisitos del tipo del 1 % de ITP
En Canarias la cuota general de AJD es del 0,75 %, pero las escrituras de operaciones sujetas a IGIC o IVA (como la compra de vivienda nueva al promotor) tributan al 1 %.
Cantabria
ITP general: 9 %. AJD: 1,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 7 % hasta 300.000 €; 9 % por encima (por tramos): vivienda habitual: 7 % hasta 300.000 € y 9 % sobre el exceso
- 4 %: menor de 40 años: 4 % sobre los primeros 300.000 €
- 4 %: familia numerosa: 4 % sobre los primeros 300.000 €
- 4 %: discapacidad del 33 % al 64 %: 4 % sobre los primeros 300.000 €
- 3 %: discapacidad del 65 % o más: 3 % sobre los primeros 300.000 €
AJD reducido (vivienda nueva)
- 1 %: vivienda habitual: 1 % sobre los primeros 300.000 €
- 0,1 %: menor de 40 años: 0,1 % sobre los primeros 300.000 €
- 0,1 %: familia numerosa: 0,1 % sobre los primeros 300.000 €
- 0,1 %: discapacidad del 33 % al 64 %: 0,1 %
- 0,05 %: discapacidad del 65 % o más: 0,05 %
Castilla-La Mancha
ITP general: 9 %. AJD: 1,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 6 %: primera vivienda habitual de hasta 240.000 € financiada en más de un 50 % con hipoteca
- 5 %: familia numerosa: 5 % (mismos requisitos)
- 5 %: discapacidad del 65 % o más: 5 % (mismos requisitos)
- 3 %: menor de 36 años: 3 % desde el 31-3-2026 (mismos requisitos)
AJD reducido (vivienda nueva)
- 0,75 %: primera vivienda habitual de hasta 240.000 € con hipoteca de más del 50 %
- 0,5 %: familia numerosa: 0,5 %
- 0,5 %: discapacidad del 65 % o más: 0,5 %
- 0,25 %: menor de 36 años: 0,25 %
Castilla y León
ITP general: 8 % hasta 250.000 €; 10 % por encima (por tramos). AJD: 1,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 4 %: menor de 36 años (todos los compradores), primera vivienda y renta de hasta 31.500 €
- 4 %: familia numerosa con renta de hasta 37.800 € (+6.000 € por miembro adicional); si tienes otra vivienda, debes venderla en un año
- 4 %: discapacidad del 65 % o más (comprador o unidad familiar) con renta de hasta 31.500 €
AJD reducido (vivienda nueva)
- 0,5 %: menor de 36 años, primera vivienda y renta de hasta 31.500 €
- 0,5 %: familia numerosa con renta de hasta 37.800 €
- 0,5 %: discapacidad del 65 % o más con renta de hasta 31.500 €
Cataluña
ITP general: 10 % hasta 600.000 €; 11 % de 600.000 € a 900.000 €; 12 % de 900.000 € a 1.500.000 €; 13 % por encima (por tramos). AJD: 1,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 5 %: 35 años o menos con base imponible (general + ahorro − mínimos) de hasta 36.000 €
- 5 %: familia numerosa con renta familiar de hasta 36.000 € (+14.000 € por hijo adicional)
- 5 %: persona con discapacidad (comprador o unidad familiar) con renta de hasta 36.000 €
AJD reducido (vivienda nueva)
- 0 %: 35 años o menos con renta de hasta 36.000 €: bonificación del 100 %
Comunitat Valenciana
ITP general: 9 % hasta 1.000.000 €; 11 % por encima (sobre el valor total). AJD: 1,4 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 6 % hasta 180.000 €; 8 % por encima (sobre el valor total): menor de 35 años, primera vivienda y base liquidable de hasta 30.000 € (47.000 € en conjunta): 6 % hasta 180.000 €, 8 % si vale más
- 3 % hasta 180.000 €; 4 % por encima (sobre el valor total): familia numerosa con base liquidable de hasta 30.000 € (35.000 € en categoría especial): 3 % hasta 180.000 €, 4 % por encima
- 3 % hasta 180.000 €; 4 % por encima (sobre el valor total): discapacidad del 65 % o más (o intelectual del 33 %): 3 % hasta 180.000 €, 4 % por encima
AJD reducido (vivienda nueva)
- 0,1 %: escritura de compra de vivienda habitual: 0,1 %
Extremadura
ITP general: 8 % hasta 360.000 €; 10 % de 360.000 € a 600.000 €; 11 % por encima (por tramos). AJD: 1,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 7 %: vivienda habitual de hasta 200.000 € con base imponible de hasta 30.000 € (55.000 € en conjunta)
- 4 %: menor de 36 años, vivienda de hasta 200.000 € y renta de hasta 30.000 €
- 4 %: familia numerosa, vivienda de hasta 200.000 € y renta de hasta 30.000 €
- 4 %: discapacidad del 65 % o más, vivienda de hasta 200.000 € y renta de hasta 30.000 €
AJD reducido (vivienda nueva)
- 0,5 %: vivienda habitual de hasta 200.000 € con renta de hasta 30.000 € (55.000 € en conjunta)
Galicia
ITP general: 8 %. AJD: 1,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 7 %: vivienda habitual si el patrimonio de los compradores no supera 240.000 € (+30.000 € por miembro adicional)
- 3 %: menor de 36 años con patrimonio de hasta 240.000 €
- 3 %: familia numerosa: precio y patrimonio de hasta 400.000 € (+50.000 € por miembro adicional)
- 3 %: discapacidad del 65 % o más
AJD reducido (vivienda nueva)
- 1 %: vivienda habitual: precio y patrimonio de hasta 240.000 €
- 0,5 %: menor de 36 años: precio y patrimonio de hasta 240.000 €
- 0,5 %: familia numerosa: precio y patrimonio de hasta 400.000 €
- 0,5 %: discapacidad del 65 % o más
Comunidad de Madrid
ITP general: 6 %. AJD: 0,4 % – 0,75 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- bonificación 10 %: vivienda habitual de hasta 250.000 €: bonificación del 10 % de la cuota
- 4 %: familia numerosa (si tenéis otra vivienda, debe venderse en 2 años)
AJD reducido (vivienda nueva)
- bonificación 10 %: vivienda habitual de hasta 250.000 €: bonificación del 10 %
- bonificación 95 %: familia numerosa: bonificación del 95 %
En Madrid la compra de vivienda por una persona física paga AJD del 0,4 % si vale hasta 120.000 €, del 0,5 % hasta 180.000 € y del 0,75 % por encima.
Región de Murcia
ITP general: 7,75 %. AJD: 1,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 3 %: 40 años o menos con base imponible general (menos mínimos) inferior a 40.000 € y ahorro de hasta 1.800 €
- 3 %: familia numerosa, primera vivienda habitual y renta de los que la habitarán inferior a 44.000 € (+6.000 € por hijo adicional)
- 3 %: discapacidad del 65 % o más con base imponible inferior a 40.000 €
AJD reducido (vivienda nueva)
- 0,1 %: 40 años o menos con renta inferior a 40.000 €
- 0,1 %: familia numerosa, primera vivienda, renta inferior a 44.000 €
- 0,1 %: discapacidad del 65 % o más con renta inferior a 40.000 €
La Rioja
ITP general: 7 %. AJD: 1 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 4 %: menor de 40 años, primera vivienda habitual
- 5 %: familia numerosa (3 % con requisitos adicionales no modelados)
- 5 %: discapacidad del 33 % o más
AJD reducido (vivienda nueva)
- 0,1 %: familia numerosa
- 0,1 %: discapacidad del 33 % o más
Navarra
ITP general: 6 %. AJD: 0,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 5 %: unidad familiar con dos o más hijos (incluye familias numerosas), sin otra vivienda en Navarra de más del 25 %: 5 % sobre los primeros 180.304 €
País Vasco: Álava
ITP general: 4 %. AJD: 0,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 2,5 %: vivienda habitual de hasta 120 m² construidos (sin otra vivienda en el municipio)
- 2,5 %: familia numerosa, vivienda habitual
País Vasco: Bizkaia
ITP general: 4 %. AJD: 0,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 2,5 %: vivienda habitual de hasta 120 m² construidos
- 2,5 %: familia numerosa, vivienda habitual (sin otra vivienda en el municipio)
País Vasco: Gipuzkoa
ITP general: 4 %. AJD: 0,5 %.
Tipos reducidos de ITP (vivienda habitual)
- 2,5 %: vivienda habitual de hasta 120 m² construidos (96 m² útiles)
- 2,5 %: familia numerosa, vivienda habitual
Ceuta
ITP general: 6 % con bonificación del 50 % (cuota efectiva del 3 %). AJD: 0,5 % con bonificación del 50 %.
La vivienda nueva no paga IVA sino IPSI, cuyo tipo fija cada ciudad: no lo calculamos.
Melilla
ITP general: 6 % con bonificación del 50 % (cuota efectiva del 3 %). AJD: 0,5 % con bonificación del 50 %.
La vivienda nueva no paga IVA sino IPSI, cuyo tipo fija cada ciudad: no lo calculamos.
Quién paga cada gasto: comprador, vendedor y banco
- Comprador: ITP o IVA y AJD de la compraventa, notaría de la escritura de compraventa (salvo pacto, el arancel la atribuye a quien la solicita, que suele ser el comprador), inscripción en el Registro, tasación y, si la contrata, gestoría de la compraventa.
- Vendedor: plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales), la cancelación de su hipoteca si la tiene, el certificado energético y, en su caso, la comisión de la inmobiliaria que contrató. Además tributa en su IRPF por la ganancia.
- Banco: desde la Ley 5/2019, el AJD de la escritura de hipoteca, la notaría y el registro de la hipoteca y la gestoría. El comprador solo paga la tasación y las copias que solicite.
La calculadora suma únicamente lo que paga el comprador. El dinero necesario se calcula con una hipoteca del 80 % del precio, que es lo que suelen financiar los bancos para vivienda habitual; si vas a pedir menos, la entrada será mayor. Para calcular la cuota mensual usa la calculadora de hipoteca.
El valor de referencia del Catastro
Desde 2022 el ITP y el AJD se calculan sobre el mayor de dos valores: el precio que figura en la escritura o el valor de referencia que el Catastro asigna a cada inmueble (artículo 10 del texto refundido del impuesto). Si compras por debajo de ese valor, pagarás el impuesto sobre el valor de referencia, y es también el que se usa para comprobar los límites de precio de los tipos reducidos. Consulta el de tu vivienda en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral y escríbelo en el campo opcional de la calculadora. En Navarra y el País Vasco no existe este valor estatal: sus haciendas forales aplican sus propios métodos de comprobación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto son los gastos de comprar una vivienda?
Con los tipos generales, entre el 6 % y el 12 % del precio en las comunidades de régimen común, según la comunidad y si la vivienda es nueva o usada; menos en el País Vasco (en torno al 4,5 % en segunda mano) y en Ceuta y Melilla. El grueso es el impuesto: ITP del 6 % al 13 % en segunda mano, o IVA del 10 % más AJD en obra nueva. Notaría y registro suman, con IVA, entre 700 y 1.000 € para una vivienda de 150.000 a 400.000 €.
¿Qué diferencia hay entre ITP e IVA al comprar una casa?
Si compras a un particular una vivienda usada pagas ITP, cuyo tipo fija tu comunidad. Si compras la primera entrega de una vivienda nueva a una promotora pagas IVA del 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial) y, además, AJD por la escritura. Nunca se pagan ITP e IVA a la vez.
¿Quién paga el AJD de la hipoteca?
El banco. Desde el Real Decreto-ley 17/2018 el sujeto pasivo del AJD de la escritura de préstamo hipotecario es el prestamista, y la Ley 5/2019 le atribuye también la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca. Al comprador solo le toca la tasación y las copias que pida.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa la paga el vendedor: la Ley de Haciendas Locales lo designa contribuyente en las transmisiones onerosas. Puede pactarse otra cosa en el contrato, pero frente al ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.
¿Sobre qué valor se paga el ITP?
Sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro (artículo 10 de la ley del impuesto). Si el valor de referencia de tu vivienda es más alto que el precio, Hacienda calculará el ITP sobre él; puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro e introducirlo en la calculadora.
¿Cuánto dinero ahorrado necesito para comprar una casa?
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio o de la tasación, el menor. Necesitas el 20 % de entrada más todos los gastos: en la práctica, entre el 26 % y el 32 % del precio en la mayoría de comunidades. Para una vivienda usada de 250.000 € en Madrid, unos 64.600 €.
¿Funciona para Navarra, el País Vasco, Canarias, Ceuta y Melilla?
Sí. Incluye los tipos forales de Navarra, Álava, Bizkaia y Gipuzkoa, el IGIC de la vivienda nueva en Canarias y la bonificación del 50 % de Ceuta y Melilla. Solo queda fuera el IPSI de la vivienda nueva en Ceuta y Melilla, que fija cada ciudad.
Fuentes
- Ministerio de Hacienda — Tributación Autonómica. Medidas 2026, Cap. IV: medidas vigentes en tributos cedidos (ITPAJD), act. 23-09-2026
- Ministerio de Hacienda — Tributación Autonómica. Medidas 2026, Cap. I (resumen ITPAJD 2026)
- BOE — RDLeg 1/1993, texto refundido del ITPAJD (arts. 10, 11, 29, 31, 57 bis; últ. mod. 07-10-2026)
- BOE — Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (tipos reducidos 10 % y 4 %; últ. mod. 07-10-2026)
- BOE — RD 1426/1989, Arancel de los Notarios (núm. 2, 4 y 7; últ. mod. 17-11-2011)
- BOE — RD 1427/1989, Arancel de los Registradores de la Propiedad (núm. 1 y 2; últ. mod. 17-11-2011)
- BOE — Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, art. 14.1.e (reparto de gastos de la hipoteca)
- BOE — RDLeg 2/2004, Ley de Haciendas Locales, art. 106 (sujeto pasivo de la plusvalía municipal)
- Comunidad de Madrid, Consumo — Gastos en la compra de una vivienda (quién paga cada gasto)
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario — Qué debes saber sobre la tasación
- BOE — DLeg 2/2014 del Principado de Asturias, texto consolidado
- Boletín Oficial de Canarias núm. 256 (29-12-2025) — Ley 9/2025 de Presupuestos de Canarias para 2026 (tipos del IGIC para viviendas)
- BOE — Ley 13/1997 de la Generalitat Valenciana, texto consolidado (arts. 4.Cuatro, 13 y 14)
- BOE — DFL 129/1999 de Navarra (ITPAJD), texto consolidado
- Diputación Foral de Álava — Norma Foral 11/2003 del ITPAJD (texto actualizado)
- Diputación Foral de Bizkaia — Norma Foral 1/2011 del ITPAJD (texto vigente, últ. mod. 20-04-2026)
- Diputación Foral de Gipuzkoa — Norma Foral 18/1987 del ITPAJD (texto divulgativo)